Sommerhuslovens regler omfatter al udlejning af hus eller husrum (værelser) til ferie- og fritidsformål m.v., uanset om bebyggelsen ligger i landzone, byzone eller sommerhusområde. Det vil sige, at hvis man som borger eksempelvis udlejer et sommerhus/feriebolig eller anden bolig eller værelser i egen helårsbolig til feriegæster, så er man omfattet af sommerhuslovens regler.
Kort om udlejningsreglerne
Både privatpersoners og virksomheders erhvervsmæssige eller længerevarende udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. i mere end 1 år kræver tilladelse fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen, jf. sommerhuslovens § 2, jf. § 1.
Hovedformålet med loven er at hindre et øget pres på landets rekreative arealer og sikre, at Justitsministeriets lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven) ikke omgås.
Loven administreres derfor restriktivt for at sikre, at udlejningen ikke bliver et erhverv for ejerne. Der gives derfor som hovedregel ikke tilladelse til erhvervsmæssig eller længerevarende udlejning, bortset fra i særligt afgrænsede tilfælde.
Privatpersoners udlejning
Privatpersoners udlejning, der ikke er erhvervsmæssig i sommerhuslovens forstand, er derimod tilladt og kræver ikke en tilladelse.
Plan- og Landdistriktsstyrelsen vurderer konkret og individuelt, om en foretagen udlejning er erhvervsmæssig. I den vurdering inddrages en række kriterier, f.eks.:
- omfang af udlejning
- eget brug
- antal (sommer)huse og indbyrdes placering
I særlige tilfælde, kan der være behov for at inddrage flere momenter i den konkrete, individuelle vurdering, f.eks. lejeindtægternes størrelse, og om udlejningen har en mere professionel karakter.
I januar 2021 blev der offentliggjort en vejledning om gældende regler og administrativ praksis for sommerhusudlejning. Du finder vejledningen her.
Selskaber, foreninger m.fl. og erhvervsvirksomheders erhvervelse af fast ejendom og udlejning/udlån
Selskaber, foreninger m.fl. må i almindelighed og ifølge praksis alene udleje/udlåne til ferie-og fritidsformål mv., hvis der er tale om udlejning/udlån i et almennyttigt øjemed. Selskaber, foreninger m.fl. skal altid søge om tilladelse til sådan udlejning efter sommerhuslovens § 1, stk. 4.
Virksomheder må udleje/udlåne sommerhus/feriebolig til virksomhedens medarbejdere til ferie-og fritidsformål mv., og skal altid søge om tilladelse til sådan udlejning efter sommerhuslovens § 1, stk. 4.
Drift af hotelvirksomhed og B&B kræver ikke tilladelse, forudsat at hotelbegrebet er opfyldt, herunder at der forefindes selvstændigt serveringslokale, hvor et af dagens måltider serveres.
Er der til driften af hotelvirksomhed eller B&B tilknyttet separate hytter, forudsætter udleje til ferie-og fritidsformål mv. en tilladelse efter sommerhuslovens § 1, stk. 5.
Selskaber, foreninger m.fl. skal ansøge om tilladelse til erhvervelse af fast ejendom, medmindre ejendommen skal anvendelse til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed (fx videresalg, virksomhedsdrift), jf. § 8.
Hovedreglen er, at selskaber, foreninger, erhvervsvirksomhed m.fl. ikke kan få tilladelse til at erhverve fast ejendom, der skal bruges til ferie- og fritidsformål m.v., bortset fra de tilfældegrupper, som er beskrevet ovenfor.
Efter praksis gives der også tilladelse til ejerforeningers erhvervelse af vejarealer, fælles friarealer og arealer eller ejendom til parkering m.v. til brug for ejerforeningens medlemmer.
Ansøgning om ejerforeningers erhvervelse skal ske via denne ansøgningsblanket.
Ansøgning om tilladelse til erhvervelse og udlejning af feriebolig til virksomhedens ansatte eller personaleforening/feriefonds medlemmer skal ske via denne ansøgningsblanket.
Tilsyn med sommerhusloven
Plan- og Landdistriktsstyrelsen fører tilsyn med reglerne i sommerhusloven. Tilsynet baserer sig på indberetninger af konkrete adresser, f.eks. fra privatpersoner, om at der formodningsvist foregår erhvervsmæssig udlejning i strid med lovens regler. Plan- og Landdistriktsstyrelsen modtager ligeledes indberetninger fra kommuner og Skattestyrelsen, som er omfattet af indberetningspligten.
Plan- og Landdistriktsstyrelsen foretager herefter en nærmere konkret vurdering af udlejningens omfang og karakter for at kunne afgøre, hvorvidt der foregår erhvervsmæssig udlejning i strid med loven. Overtrædelse kan straffes med bøde og evt. konfiskation af udbytte.
Kommunens indberetningspligt
Kommunen er forpligtet til at indberette til Plan- og Landdistriktsstyrelsen, hvis kommunen får begrundet mistanke om, at en borger eller virksomhed m.fl. foretager udlejning til ferie- og fritidsformål m.v. i strid med sommerhusloven. Dette følger af § 11 i sommerhusloven.
Kommunen kan f.eks. blive opmærksom på sådanne forhold i forbindelse med det kommunale tilsyn med beboelse i sommerhusområder og tilsynet efter boligreguleringsloven i forhold til reglerne om bopælspligt.
Indberetninger bedes ske via denne indberetningsblanket.
Skattestyrelsen og Tinglysningsretten er også omfattet af den nævnte indberetningspligt.